Beschlüsse, die auf einer nicht ordnungsgemäß einberufenen Wohnungseigentümerversammlung gefasst wurden, sind auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.

Grundsätzlich obliegt das Recht zur Einberufung der Versammlung dem Verwalter oder dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates. Ein Einberufungsmangel liegt vor, wenn die Eigentümerversammlung nicht an dem Versammlungsort durchgeführt wird, den die Wohnungseigentümer bei der Einberufung der Eigentümerversammlung einvernehmlich festgelegt haben. Zu einer Änderung des Versammlungsorts sind einzelne Eigentümer nicht befugt. Die Verlegung des Versammlungsortes kann nur durch den Einberufungsberechtigten erfolgen.

 

Der Bundesgerichtshof (im Folgenden BGH) hatte sich im Rahmen einer Entscheidung vom 10.06.2011 (Az.: V ZR 222/10) mit der Frage zu befassen, ob Eigentümer berechtigt sind, den Ort einer Versammlung der Wohnungseigentümer eigenmächtig zu verlegen oder aber ob nach einer solchen Verlegung gefasste Beschlüsse aufgrund eines Einberufungsmangels auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären sind.

 

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Die Parteien sind die Mitglieder einer aus vier Wohnungseigentumseinheiten bestehenden Eigentümergemeinschaft, die keinen bestellten Verwalter hat. Die Parteien einigen sich zunächst schriftlich, im Januar 2009 in den Kanzleiräumen des Anwaltes der Kläger eine Eigentümerversammlung unter Verzicht auf die formellen Einberufungsvoraussetzungen stattfinden zu lassen. Eine von den Klägern zunächst vorgeschlagene Tagesordnung wurde von den Beklagten um wesentliche Punkte erweitert. Auf die Person des Versammlungsleiters konnten sich die Parteien nicht einigen. Kurz danach sagten die Kläger die vereinbarte Eigentümerversammlung wieder ab, da sie zu kurzfristig über die Wünsche der Beklagten informiert worden waren und baten darum, dass Eigentümerversammlungen in Zukunft unter Beachtung der formellen Voraussetzungen einberufen werden sollen. Daraufhin teilten die Beklagten dem Anwalt der Kläger mit, dass die Eigentümerversammlung dennoch durchgeführt werde und sie diese in die Kanzlei des Beklagten zu 2.) verlegen würden, wenn der vereinbarte Versammlungsraum nicht zur Verfügung gestellt werde. Da am Tag der ursprünglich anberaumten Eigentümerversammlung weder die Kläger noch ihr Anwalt am Versammlungsort anwesend waren und den Beklagten der Zutritt zu dem ursprünglichen Versammlungsraum verwehrt wurde, verlegten die Beklagten unter Hinterlassung einer entsprechenden Mitteilung an die Kläger die Eigentümerversammlung in die einige Kilometer entfernten Kanzleiräume des Beklagten zu 2.). Dort fand eine halbe Stunde später eine Versammlung in Abwesenheit der Kläger statt. Die Kläger fochten daraufhin sämtliche im Rahmen dieser Versammlung gefassten Beschlüsse allein aufgrund des vermeintlich formalen Mangels an.

 

Der BGH kam zu dem Ergebnis, dass die angegriffenen Beschlüsse für ungültig zu erklären waren, da sie auf einer nicht ordnungsgemäß einberufenen Eigentümerversammlung gefasst wurden.

 

Der Ordnungsmäßigkeit der Einberufung stehe nach Auffassung des BGH zwar nicht entgegen, dass die Eigentümerversammlung durch die Wohnungseigentümer selbst einberufen wurde. Grundsätzlich obliege nämlich das Recht zur Einberufung der Eigentümerversammlung gemäß § 24 Abs. 1 und 2 WEG dem Verwalter oder in den Fällen des § 24 Abs. 3 WEG dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates. Ausnahmsweise können aber auch die Eigentümer berechtigt sein, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, sofern die Einberufung einvernehmlich durch alle Wohnungseigentümer erfolgt. So lag der Fall hier, da die Eigentümerversammlung mit schriftlichem Einvernehmen aller Wohnungseigentümer einberufen wurde.

 

Die Einberufung der Eigentümerversammlung sei auch nicht dadurch unwirksam geworden, dass die Kläger die einberufene Versammlung abgesagt haben. Zwar könne eine anberaumte Wohnungseigentümerversammlung vom jeweilig Einladenden wieder abgesetzt werden, die Kläger seien jedoch nicht befugt gewesen, die von allen Wohnungseigentümern einvernehmlich einberufene Eigentümerversammlung abzusetzen. Für eine wirksame Absetzung hätte es vielmehr einer einvernehmlichen Vorgehensweise durch alle Wohnungseigentümer bedurft. Daran habe sich im Ergebnis auch nichts dadurch geändert, dass sich die Wohnungseigentümer über ihre Anwälte auf die Durchführung einer Versammlung geeinigt hatten. Dies könne nicht dahingehend verstanden werden, dass nach dem Willen der Parteien die Wohnungseigentümerversammlung nur durchgeführt werden dürfe, wenn alle Eigentümer zur Versammlung erscheinen, und dass der einzelne Eigentümer berechtigt sein sollte, die Versammlung abzusagen. Selbst für den Fall, dass ein Wohnungseigentümer eine Teilnahme an einer so einberufenen Wohnungseigentümerversammlung absagt, dürfe diese Versammlung gleichwohl durchgeführt werden.

 

Ein Einberufungsmangel liege jedoch darin, dass die Eigentümerversammlung nicht an dem Versammlungsort durchgeführt wurde, den die Wohnungseigentümer bei der Einberufung der Eigentümerversammlung einvernehmlich festgelegt haben, sondern durch die Beklagten ohne Einverständnis der Kläger in die Kanzlei des Beklagten zu 2.) verlegt wurde. Es könne dabei dahin gestellt bleiben, ob es sich bei der Zusammenkunft in den Kanzleiräumen des Beklagten zu 2.) um eine neue Versammlung gehandelt habe, zu der eine erneute Einladung erforderlich gewesen wäre, oder ob es sich um die Durchführung der bereits einberufenen Versammlung lediglich an einem anderen Versammlungsort gehandelt habe. Denn auch zu einer Änderung des Versammlungsortes wären die Beklagten nach Auffassung des BGH nicht befugt gewesen. Ebenso wie die Auswahl des Versammlungsortes der zur Einberufung zuständigen Person obliege, könne die Verlegung des Versammlungsortes nur durch den Einberufungsberechtigten erfolgen. Da die Parteien die Eigentümerversammlung gemeinsam einberufen haben, hätten sie den Versammlungsort auch nur im gegenseitigen Einvernehmen ändern können.

 

Eine Befugnis der Beklagten zur Verlegung des Versammlungsortes sei auch nicht etwa daraus gefolgt, dass die Kläger den Wohnungseigentümern unberechtigt den Zutritt zum vereinbarten Versammlungsort verwehren ließen und deshalb die einberufene Versammlung dort nicht habe durchgeführt werden können. Nach Auffassung des BGHs hätte das Verhalten der Kläger zwar unter Umständen zu Schadensersatzansprüchen bezüglich der vergeblich angereisten Wohnungseigentümer führen können, es begründe jedoch nicht die Berechtigung nicht zur Einberufung berechtigter Personen, den Versammlungsort zu verlegen. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass die Beklagten die Kläger einen Tag vor der Versammlung darauf hingewiesen hatten, die Versammlung werde in den Büroräumen des Beklagten zu 2.) stattfinden, wenn sie den Zutritt zu dem vereinbarten Versammlungsort verweigern würden. Auch eine vorherige Information der übrigen Wohnungseigentümer über die beabsichtigte Vorgehensweise begründe kein Selbsthilferecht einzelner Wohnungseigentümer. Der BGH wies insoweit daraufhin, dass die Beklagten entweder auf eine neue Vereinbarung hätten hinwirken oder sich vom Gericht gegebenenfalls im Wege einer einstweiligen Verfügung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung hätten ermächtigen lassen müssen.

 

Zudem müssen sich die Kläger im Hinblick auf ihr eigenes, zum Scheitern der Eigentümerversammlung am vereinbarten Ort führendes Verhalten nicht nach Treue und Glauben so behandeln lassen, als läge kein Einberufungsmangel vor. Dies begründete der BGH damit, dass die Vorgehensweise der Kläger von sachlichen Gründen getragen gewesen sei. Der Zustimmung der Kläger zur Durchführung einer Eigentümerversammlung unter Verzicht auf die formellen Einberufungsvoraussetzungen habe unausgesprochen die Erwartung zu Grunde gelegen, dass man sich vorher auf eine Tagesordnung einigen werde. Zu einer solchen Einigung sei es jedoch nicht gekommen. Hinzu komme, dass auch über die Person des Versammlungsleiters keine Einigung erzielt werden konnte, wobei es sich nach Auffassung des BGHs auch nicht lediglich um einen unwesentlichen Nebenaspekt gehandelt habe. In Anbetracht des angespannten Verhältnisses zwischen den Parteien komme der Frage, ob die Leitung der Versammlung – den Vorstellungen der Beklagten entsprechend – durch den Beklagten zu 2.) erfolgen oder ob dies ein Dritter übernehmen solle, erhebliche Bedeutung zu. Angesichts dieser veränderten Umstände könne den Klägern nicht der Vorwurf eines treuwidrigen Verhaltens gemacht werden, wenn sie nun doch auf der Einberufung einer Eigentümerversammlung unter Beachtung der formellen Voraussetzungen bestehen würden und die Durchführung der vereinbarten Eigentümerversammlung zu verhindern versuchten.

 

Auf die Frage, ob der festgestellte Einberufungsmangel kausal für die erfolgte Beschlussfassung war, kam es im vorliegenden Fall nicht an, da die Parteien hierüber nicht stritten. Diesbezüglich ist anzumerken, dass von der Ursächlichkeit eines Einberufungsmangels grundsätzlich so lange auszugehen ist, bis das Gegenteil zweifelsfrei festgestellt wird. Die Kausalität wird daher grundsätzlich vermutet.

 

Dies Entscheidung zeigt einmal mehr, dass es von großer Relevanz ist, auf formelle Aspekte bei der Einladung zu einer Versammlung der Wohnungseigentümer zu achten, um nicht eine Ungültigerklärung auf Anfechtung hin allein aufgrund formaler Mängel zu riskieren.

 

 

Rechtsanwalt Nico Franck

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

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