Wie hoch sind die Anforderungen des Vermieters an eine Modernisierungsankündigung
Die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme muss nicht detailliert sein, vielmehr reicht es aus, dass sich der betroffene Mieter ein Bild von der geplanten Maßnahme machen kann.
Der BGH hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, wie hoch bzw. wie niedrig die Anforderungen an eine wirksame Modernisierungsankündigung gemäß § 554 BGB sein müssen.
Dem BGH lag folgender Sachverhalt zur Entscheidung vor: Der Vermieter hatte die Absicht, an der Westseite des Hauses Balkone nachzurüsten. Um diese Maßnahme durchführen zu können, haben die Wohnungseigentümer von den Mietern der betroffenen Wohnungen die Zustimmung zur Duldung der Maßnahme verlangt. Stichwortartig kündigten sie u.a. folgende Baumaßnahmen schriftlich an:
- Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich,
- das Datum des voraussichtlichen Baubeginns,
- Ankündigung der 6 wöchigen Bauzeit und
- die nach Abschluss der Arbeiten fällig werdende erhöhte Miete.
Gleichzeitig teilten sie den Mietern mit, dass zusätzlich 5 Tage für Bauarbeiten innerhalb der Wohnung sowie Malerarbeiten nach einer Woche Trockenzeit erforderlich seien. Die Mieter weigerten sich, die Maßnahme zu dulden, weil die Ankündigung ihrer Ansicht nach nicht detailliert genug gewesen sei.
In seiner Entscheidung vom 28.09.2011 (VIII ZR 242/10) hat der BGH zu Gunsten des Vermieters entschieden und die Mieter zum Dulden verurteilt. Es hat insbesondere ausgeführt, dass es nicht erforderlich sei, jede Einzelheit der geplanten Modernisierungsmaßnahme im Ankündigungsschreiben zu beschreiben und jede Auswirkung detailliert mitzuteilen. Vielmehr reiche es aus, dass dem Mieter ausreichend Kenntnis dahingehend verschafft wird, wie die Wohnung durch eine Modernisierungsmaßnahme verändert wird und wie sich dies auf den künftigen Gebrauch der Wohnung und die Höhe der monatlichen Miete auswirken werde. Soweit der Mieter die baulichen Gegebenheiten seiner Wohnung kennt, sei es ausreichend, wenn er sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen machen könne.
Für den Vermieter bedeutet es eine gewisse Erleichterung bei der Begründung. Es ist aber Vorsicht geboten, denn der BGH sagt auch, dass sich ein realistische Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen gemacht werden können muss. De Entscheidung ist kein Freibrief für den Versuch, eine unvorbereitete Modernisierungsmaßnahme durchführen zu lassen.
Rechtsanwalt Peter Hesse
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
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